Fairvesta – Duflot : la comparaison interdite

Les investissements Duflot et Fairvesta sont considérés comme très différents. L’un est présenté comme sûr et rentable et l’autre comme produit de diversification à risque. Quand est-il réellement ? Est-ce que la comparaison ne mérite pas d’être faîte ?

L’investissement dans l’immobilier (neuf) est très prisé par les Français. Il est bien souvent considéré comme sûr. C’est ce qui a fait le succès des lois Robien, Scellier et Duflot actuellement. Bien sûr les commerciaux affutés ont fortement aidé à la commercialisation de l’immobilier neuf.

Pourtant investir dans l’immobilier neuf présentent de nombreux risque qu’on oublie souvent de vous dire lorsqu’on essaie de vous vendre à bien à 800 km de chez vous !

A l’inverse, l’investissement dans Fairvesta est souvent considéré comme risqué. Quand est-il réellement ?

Avant de commencer, je souhaite rappeler très brièvement le principe de l’investissement en loi Dufot et chez Fairvesta.

L’investissement en loi Duflot est un investissement immobilier dans le neuf. L’investisseur s’engage à louer le bien pendant 9 ans et en contre partie il bénéficiera pendant ces 9 ans d’une réduction d’impôts. Au terme des 9 ans, il est libre de garder le bien ou de le revendre.

Fairvesta est une société qui commercialise des fonds immobiliers allemands (principe proche des SCPI Françaises). Leur spécialité est d’acheter sans crédit des biens immobiliers à 70% de leur valeur ou moins avec un rendement locatif de 10% minimum. Au bout de quelques années les biens sont revendus avec une plus value pour en racheter de nouveaux dans les mêmes conditions. Il y a donc 2 sources de bénéfices, les revenus locatifs et la plus value.

L’investisseur s’engage sur une durée de 5 ans ou 10 ans et percevra des revenus non garantis de 85% des bénéfices réalisés par le fonds. Le rendement espéré (mais non garanti) est d’environ 10% (ce sont les performances obtenues par Fairvesta depuis environ 10 ans). Bien évidemment les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Remarque : Cet article compare un investissement Fairvesta avec un investissement « Duflot », mais par analogie, il est possible de remplacer « Duflot » par « Scellier », « Robien », « LMNP »…

Capital investi : Duflot ou Fairvesta ?

Un investissement Duflot est bien souvent un investissement très conséquent, pouvant varier de 120.000 € à plus de 250.000 €.

Si vous n’êtes pas très fortunés, investir un tel montant dans un bien représente certainement une importante partie de votre patrimoine. Vous risquez donc de faire une entorse au principe important de diversification qui dit de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.

Si des problèmes surviennent sur votre investissement, votre capital s’en ressentira fortement !

A l’inverse, l’investissement minimum dans un fonds Fairvesta est de 10.500 € avec les frais. La diversification est donc beaucoup plus facile et le risque pour votre portefeuille est fortement réduit.

Le Duflot : un investissement sur le très long terme

Un investissement en immobilier Duflot vous engage en général pour 12 à 15 ans au minimum (période de construction + 9 ans de location + période de mise en vente).

Pendant ce temps, il peut s’en passer des choses dans votre vie. Mais quoi qu’il se passe, vous devrez continuer de rembourser votre crédit à la banque.

L’investissement dans Fairvesta est bloqué 5 ans ou 10 ans au choix. Libre à vous de le conserver ou de sortir après cette période.

Fairvesta : acquisition de revenus

L’investissement en loi Duflot vous oblige à effectuer un effort d’épargne conséquent pendant toute la durée de détention du bien, c’est à dire entre 10 et 20 ans.

L’investissement chez Fairvesta ne vous demande plus aucune contrainte et vous permet même si vous le souhaitez de toucher des revenus réguliers.

Si votre situation évolue (situation familiale, professionnelle, etc.), avoir le moins d’engagement possible est une source de sécurité et ne pas avoir de crédit vous donnera plus de liberté vis-à-vis des banques.

Fairvesta : une mutualisation des risques plus importante que le Duflot

Un investissement immobilier Duflot comporte les risques liés à l’investissement immobilier en direct :

–       Recherche de locataire

–       Vacances locatives

–       Loyers impayés

–       Travaux

–       Gestion administrative (déclaration fiscale, quittance de loyer, APL…)

En cas de problème, l’investisseur risque de se retrouver sans revenus alors que les remboursements de crédit continuent de courir.

Les solutions d’assurances permettent de palier en partie à ce risque mais engendre des frais supplémentaires.

Au contraire, un investissement dans un fonds immobilier de Fairvesta permet de mutualiser les risques (selon le même principe qu’une SCPI).

Le fonds détient de nombreux biens à différents endroits qui sont mis en location. Si un bien n’est pas loué, les loyers des autres biens sont toujours perçus.

La revente régulière des biens par Fairvesta apporte une sécurité supplémentaire avec une source de revenu complémentaire.

Les niveaux de frais : Fairvesta vs. Duflot

Fairvesta est souvent critiqué pour ses niveaux de frais élevés.

Les frais d’entrée sont de 5%.

Sur le reste de l’argent versé, seul 80% environ sera utilisé pour investir dans l’immobilier. Les 20% restant sont utilisés pour les frais de fonctionnement.

Fairvesta est totalement transparent la dessus et ces frais sont complètement détaillés dans le prospectus. Les performances sont annoncées sur la somme investie.

Les frais dans un investissement Duflot sont :

–       Frais de notaire : environ 3%

–       Commission versée au vendeur : environ 7 à 12 %

–       Marge constructeur : ?

–       Frais de publicité : ?

Connaître exactement le montant des frais d’un investissement Duflot est un exercice assez difficile et pas forcement nécessaire.

Ce qui est plus utile peut-être, c’est de comparer le prix du bien et le prix de l’immobilier qui se vend autour.

Dans 10 ans votre bien ne sera plus considéré comme un bien neuf et il se vendra au prix du marché dans le quartier. Si vous l’avez payé 20% de plus, il sera certainement difficile de récupérer ces 20%.

Secteur géographique : Duflot en France ou Fairvesta en Allemagne

Les investissements réalisés par Fairvesta se font uniquement en Allemagne où l’immobilier n’a pas subit de bulle.

D’un point de vue économique, nous connaissons la situation de l’Allemagne par rapport à la France.

Les investissements Duflot se font eux uniquement en France mais bien souvent à 800 km de chez l’investisseur ! Il sera alors plus difficile pour l’investisseur de connaître le marché local pour vérifier que le prix est bien en rapport.

Gestion : Duflot ou Fairvesta ?

La gestion d’un appartement Duflot demande du temps.

Vous allez devoir chercher des locataires, faire les états des lieux, vous occuper des travaux, participer à l’assemblée de copropriétaires…

Vous pouvez également déléguer cette gestion mais au détriment du rendement. Le gestionnaire prélève des frais sur chaque loyer auxquels il faut ajouter les frais de recherche de locataire, les frais d’état des lieux d’entrée et de sortie…

Ces frais peuvent vous couter plusieurs mois de loyers par ans, ce qui a un impact énorme sur votre rentabilité.

Chez Fairvesta les frais sont de 15% des bénéfices réalisés. Ils servent à couvrir la gestion. De votre côté, vous n’avez rien à faire. Vous pouvez simplement vous déplacer à l’assemblée une fois par an.

Bilan : Fairvesta ou Duflot

Même si les produits sont totalement différents sur la forme, la comparaison est intéressante et permet de démonter quelques idées reçues.

En tant qu’investisseur, un investissement Duflot me semble beaucoup plus risqué qu’il n’y paraît. L’engagement est conséquent et les frais sont souvent plus élevés que prévu.

En cas de problème cela peut réellement devenir très contraignant.

N’oubliez pas également le risque de requalification fiscale avec l’investissement Duflot en cas d’absence de locataire.

Le montant de l’investissement de départ chez Fairvesta est beaucoup plus restreint, le risque sur votre patrimoine sera alors plus limité. Vous pouvez perdre au maximum votre mise de départ, ce qui n’est pas le cas pour un investissement Duflot effectué à crédit.

En terme de gestion, l’investissement chez Fairvesta est également beaucoup plus simple. Pas de notaire, pas de gestion locative, pas de travaux…

Enfin, en terme de rendement attendu, la différence est très importante. Toutes les simulations effectuées en Duflot me montrent un rendement de 4% net au maximum (si tout va bien et sauf augmentation conséquente des prix de l’immobilier Français !).

Les rendements obtenus chez Fairvesta sont de plus de 10% jusqu’ici (les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n’est pas garanti).

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  • Leave A Reply (2 comments so far)


    1. Freddy
      3 années ago

      Bonjour,

      Je suis arrivé sur votre site parce que je compte me lancer dans un avenir très proche dans

      l’immobilier . J’ai trouvé vraiment très pertinente les informations que vous avez relaté sur cet article.

      Je vous remercie sincèrement.

      Cordialement.


    2. Colmar
      3 années ago

      Cet « article » est une présentation commerciale de Fairvesta, en aucune façon une analyse

    Ma passion : Dénicher de nouvelles solutions d'investissement innovantes et performantes

    Je partage avec vous mes résultats sur ce blog.

    Attention, le blog a changé d'adresse, retrouvez les nouveaux articles ici





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