Et oui, aussi bizarre que cela puisse paraitre, j’écris des articles sur l’argent, les finances et les investissements alors que je suis moi même locataire ? Pour certains, être locataire c’est jeter de l’argent par les fenêtres et c’est enrichir votre propriétaire. Et bien laissez moi vous expliquer pourquoi être locataire n’est pas toujours un si mauvais calcul.
Je travaille en région Parisienne où comme chacun le sait, les loyers sont très chers. Je loue un appartement d’environ 45 m2 dans un bon quartier pour très exactement 765 € toutes charges comprises. Certains trouveront ce prix élevé mais pourtant je vous assure qu’il est plutôt en dessous des prix du marché. J’estime que mon propriétaire pourrait louer cet appartement 20% plus cher facilement, soit environ 1000 €. Les loyers sont chers mais les prix des biens sont encore plus chers. A votre avis combien coute un appartement comme celui que j’occupe ?
Acheter un appartement
Après avoir fait le tour des agences immobilières, j’estime le prix de cet appartement à environ 300 000 €. C’est cher mais on est loin des plus hauts de Paris. Je sais que certains vont me dire que même si 300 000 € c’est cher, il vaut mieux prendre un crédit que louer, aux moins au bout de 20 ou 30 ans l’appartement sera à moi alors que si je reste locataire, au bout de 30 ans je n’aurais toujours rien. Effectivement si je reste locataire les 765 € que je dépense chaque mois ne m’auront rien rapporté. Pourtant je pense malgré tout pouvoir m’enrichir plus rapidement en restant locataire, voici pourquoi.
Si je décidais d’acheter un appartement de ce type à 300 000 €, je devrait emprunter environ 315 000 € sur 20 à 30 ans. Admettons que je prenne un crédit sur 25 ans, je devrais rembourser chaque mois environ 1665 € à un taux de 4% assurance comprise. Sachant que mon logement me coute actuellement 765 €/mois, je devrais rajouter environ 1000 €/mois auxquels viendraient également s’ajouter les charges et la taxe foncière. Soit environ 1000 € par mois. En dépensant environ 1750 € par moi, je serai donc propriétaire d’un bien d’environ 300 000 euros dans 25 ans si l’immobilier reste stable ou d’un bien valant 500 000 € ou plus si l’immobilier évolue. Mais que se passe t-il si je reste locataire ?
Louer un appartement
En étant locataire, je dépense chaque mois 765 € de loyer à perte mais il me reste 1000 € à investir ou je le veux (les 1000 € sont la différence entre le remboursement du crédit moins mon loyer actuel). Admettons que je joue la sécurité et que j’investisse cet argent dans une assurance vie fond euro à 4%. Et bien au bout de 25 ans j’aurais un capital d’environ 500 000 € à ma disposition, le tout sans prendre aucun risque et sans aucun travail de ma part. Admettons maintenant que je place cet argent dans des produits financiers plus performant sur le long terme comme la bourse. Savez-vous quelle somme sera à ma disposition dans 25 ans ?
Prenons comme hypothèse un rendement annuel de 7% pour les 25 prochaines années. Alors le capital disponible au bout de 25 ans sera alors de 800 000 €.
Bilan !
Qu’est ce qui est le plus rentable dans ma situation ? Louer ou acheter ? Impossible de le dire, tout dépendra de l’évolution des marchés immobiliers et boursiers. Être propriétaire c’est la sécurité. Être locataire c’est la liberté. De quoi demain sera-t-il fait ? Peut-être devrais-je déménager, trouver un logement plus grand ? Et puis en étant locataire, j’aurais toujours l’opportunité d’acheter si les prix chutent.
Et vous qu’en pensez-vous ? « Pro locataire » où « pro propriétaires » ? Je suis curieux de connaitre votre avis, que feriez-vous à ma place ? Vous êtes vous déjà posé la question dans votre situation ? Quels ont été vos conclusions ?
bonjour,
analyse intéressante, j’ai longtemps raisonné comme toi mais:
- comme évoqué dans le post, être propriétaire est synonyme d’une relative sécurité (même si tant que le crédit n’est pas remboursé on reste « locataire » de la banque auprès de laquelle on a emprunté, mais bon c’est un autre débat).
ce besoin de sécurité arrive peut-être avec l’âge, ou lorsque l’on fonde une famille (pas de risque de se faire « jeter dehors » par un propriétaire qui déciderait de vendre son appartement par exemple).
- en tant que propriétaire, le remboursement de l’emprunt représente certes une somme souvent conséquente, mais est un investissement dans un bien tangible, qui au final t’appartiendras complètement et dont tu peux également dès l’acquisition disposer comme bon te semble (réaliser des travaux, le revendre pour réaliser une plus value, le mettre en location…etc).
En tant que locataire, les loyers sont payés « à perte », ils vont permettre à ton propriétaire de payer sa retraite ou justement de rembourser son emprunt sur l’appartement que tu occupes (donc un locataire rembourse l’emprunt d’un autre en quelque sorte).
Il n’y a pas de constitution de patrimoine ou d’investissement en payant des loyers.
Comme tu le dis le fait d’être locataire te permets d’investir / d’épargner le différentiel, mais si la monnaie perd de sa valeur, si l’inflation progresse encore…etc que restera-t-il de cette épargne?
Article intéressant
Il est vrai que dans certaines villes devenir propriétaire est compliqué.
Je rencontre beaucoup de clients qui ont le même raisonnement que toi. Sur lyon ou alentours la différence mensuelle n’est pas aussi flagrante mais de manière générale elle existe.
Je suis personnellement proprio de 2 appart et une maison, on devinera donc assez facilement de quel côté je penche
….
Admettons qu’il y ait une différence des 300€/mois ce qui en terme d’épargne est déjà conséquent!!!
Le seul problème c’est que quand je revois ces mêmes clients quelques années plus tard la belle théorie ne s’est pas transformée en faits…
Dans le meilleur des cas, ils ont épargné une petite partie et dans la GRANDE majorité des cas ils n’ont rien épargné…
La vrai question pour que tu sois raccord avec ton raisonnement est: est ce que tu met réellement tous les mois 1000€ de côté?
Merci pour vos très bon commentaires.
@ preparerlavenir : le risque de se faire virer par son propriétaire est assez faible, bien souvent les propriétaires gardent les personnes qui payent et qui entretiennent bien leur appartement. De plus si mon propriétaire me demandait de partir, je chercherai un autre appartement, ce qui n’est pas vraiment un problème.
Comme je l’ai dit dans l’article, les loyers payés sont une perte mais l’écart économisé devrait me rapporter plus.
@ Guillaume : attention, je ne penche pas d’un côté ou de l’autre comme tu le dis, je pense juste que dans ma situation, acheter ma résidence principale n’est pas la meilleure solution. Par contre je n’ai rien contre l’immobilier, j’ai moi même plusieurs appartements et des parts dans des sociétés immobilières. Mais dans ce cas ces investissements devraient me rapporter plus que l’achat de ma résidence principale.
Et je te rejoins totalement quand tu dis que la vrai question est de savoir si j’épargne bien la différence. Et bien oui je le fais et même plus. Je pense que j’y reviendrai dans un prochain article.
En fait la question à se poser ce n’est pas acheter ou non, c’est surtout pour la résidence principale que ce n’est pas forcément, voir rarement, un bon plan d’acheter.
D’abord par rapport à ce que tu as dis, la différence entre les mensualités de crédit et le loyer mais aussi parce qu’un appartement acheté, c’est comme un enfant, c’est un « boulet » avec lequel on doit compter si on a envie de voyager ou ne serait-ce que de changer de ville ou de région pour le boulot.
Dans le même style j’avais écris un article sur l’achat pour louer ou habiter.
Ah la la vaste débat cher Aurélien !
Tout ça donc (je m’égare je m’égare lol) pour 150 000 euros tout compris (je crois dans ces eaux-là).
J’ai bien peur d’écrire ici un roman lol !
Je crois que beaucoup de facteurs entrent en jeu : la situation particulière, tout d’abord, comme tu l’écris. Ensuite il y a aussi la région. Pour exemple, je vis dans la très belle, très dynamique et très chère Haute-Savoie, qui plus est tout près de la Suisse, entre lacs et montagnes, bref impossible de s’ennuyer, même en hiver !
Pour ma part, je vis dans une résidence agréable, très calme de par mes voisins pour beaucoup proprio, et de par le quartier, en plein centre de ce bourg mais donnant sur une rue pavée à sens unique, très safe. Je vis dans un T2 qui était neuf il y a 6 ans lorsque j’y suis entrée, 50 m2, rez de jardin, pas trop petit donc, et je dors dans le salon (canapé convertible) car je laisse la chambre à mon fils.
Je paie 710 euros CC (presque 800 si je compte en sus l’électricité, le gaz et l’eau), ce que tout le monde trouve élevé mais on ne peut faire autrement dans cette région où beaucoup de Suisses achètent et où pas mal de monde est devenu frontalier : Français bossant en Suisse. Ce qui fait des salaires assez fous, dont j’ai moi-même profité il y a quelques années : j’étais simple serveuse, donc boulot des plus mal payés, et je gagnais 1900 euros !!!
Bref.
Je suis actuellement salariée en France pour diverses raisons et tout se passe bien.
J’ai un temps voulu acheter un apparte, pour dire être propriétaire, ne pas gaspiller mon loyer qui irait mieux dans un remboursement de crédit. Qu’ai-je dégoté dans ma situation ? Un minable T1 bis sur plan, minable parce que minuscule, avec bientôt une terrasse aussi grande que le logement (quelle utilité ?), donnant sur une nationale très bruyante (enfin l’autre partie de l’immeuble), quasi sans passage piéton. J’aurais certes payé chaque mois environ 600 euros mais à quel prix ? Un apport d’au moins 5000 euros que je n’avais pas, et vivre dans un truc bien trop petit ! Je crois 40 m2
C’est vrai que si on est assuré de mettre la différence de côté, quand il y en a, c’est un critère positif. Tu ne caches pas que tu as acheté d’autres appartes et des parts dans des sociétés immo (comment ça marche au fait ? lol). Ce n’est pas mon cas, car j’ai commencé ma vie à dépenser, lorsque j’étais toute jeune, puis j’ai eu un enfant, ce qui coûte évidemment car je n’ai pas de pension en plus.
Quand on achète, c’est vrai qu’il faut songer à des dépenses en plus, comment l’entretien du logement et la taxe foncière. En revanche, je trouve très agréable de pouvoir me dire « je suis chez moi, cet argent ne file pas dans les airs » ou alors qu’on va construire une petite maison selon ses voeux, par exemple.
Bon, je te le concède, être locataire recouvre une notion de liberté, c’est vrai, mais bon. Je voudrais bien léguer un bien à mon fils.
Amitié et merci pour cet article.
Moi je crois qu’on peut faire tous les raisonnements financiers qu’on veut sur le débat locataire/propriétaire sur la résidence principale.
Il n’y pas de vérité financière car c’est là où tu vis.
Hello Aurélien,
Alors nous sommes d’accord
, je ne suis pas partisan « du tout acheter sans réfléchir » c’est sur…
Si tu arrives à épargner cette somme là mensuelle, félicitations!!
Je me réjouis de ton prochain article
Merci à tous pour vos commentaires.
@ Kategriss : Ton image sur les enfants est un peu dure
mais c’est vrai qu’une résidence principale est un engagement sur le long terme et il vaut mieux être sûr de ce que l’on fait. On peut vite perdre de l’argent en cas de déménagement imprévu pour différentes raisons.
@ Marjorie : Merci pour ton long message
Je comprends tout à fait que tu veuilles laisser quelque chose à ton enfant et c’est très bien. Cependant tu peux lui laisser autre chose que de l’immobilier ou encore des biens immobiliers autres que votre résidence principale. En terme de finance, je pense qu’il faut toujours raisonner en pensant rendement, même s’il faut également faire attention à d’autres critères tel que la sécurité, surtout quand on est pas tout seul. C’est une histoire de compromis. Personnellement je ne souhaite pas rester toute ma vie à Paris, c’est donc un critère de plus qui me pousse à être locataire. Par contre si je vivais dans une région aussi jolie et agréable que la tienne (je suis d’ailleurs propriétaire d’un studio pas très loin de chez toi ! ), mon raisonnement ne serait surement pas le même.
Amitié.
@ Jon : effectivement tous les débats sont possibles mais je connais trop de personnes qui achètent sans réfléchir uniquement parce qu’ils veulent acheter alors quand ils se rendent compte ensuite combien leur coûte leur maison, il sont toujours très étonnés. C’est toujours mieux d’y réfléchir avant et de peser le pour et le contre en connaissance de cause.
@ Guillaume : Oui je pense qu’on a le même raisonnement. Merci, ce n’est pas tous les jours facile mais avec un peu de volonté tout le monde peut arriver à investir.
@Aurélien : Elle n’est pas dur, c’est la réalité. C’est un engagement sur le long terme et il est difficile de voyager, suivre nos coups de tête ou même déménager avec un enfant (encore plus un bébé) donc c’est vrai que ce sont des boulets, mais bon, ils ont aussi des avantages sinon on en ferait pas
C’est pareil pour l’achat d’un appartement, c’est quand même un gros boulet.
C’est pour ça qu’il faut prévoir à l’avance ce qu’on a envie de faire : bouger ou pas, être indépendant ou casanier, etc…
Bonjour Aurélien,
Article très intéressant, qui a suscité de nombreux commentaires…
Dans ce cas précis (loyer sous évalué, prix au m² très élevé, période sur place bornée dans le temps), il me parait opportun d’être locataire pour sa résidence principale et de placer le différentiel loyer / prêt sur un autre support, qui peut même être de l’immobilier locatif.
D’avance merci pour tes prochains articles.
Maxime
Bonjour Maxime,
Effectivement cet article n’est pas représentatif de toutes les situations et il faut adapter l’étude à chaque cas particulier.
Merci pour ton commentaire.
Bonjour Aurélien,
je partage ton avis.
J’ai failli acheter l’année dernière mon appartement, parce que je raisonnais différemment : c’était avoir mon chez moi,ne pas jeter l’argent dans le vide …
je ne l’ai pas fait et je ne le regrette pas, bien au contraire. Comme tu dis, être locataire c’est la liberté et il s’avère qu’aujourd’hui pour atteindre un de mes objectifs je dois changer de lieu de résidence. Certes, si j’aurai été propriétaire j’aurai quand même pu le faire mais ça aurait été compliqué et demande plus d’énergie.
Alors que là, je peux bouger sans me poser plus de question.
Ma vision sur la gestion de ses finances personnelles a évolué après quelques lectures sur le sujet.
Je serai propriétaire, oui (j’y travaille) et je louerai le bien !
Malgré tout, la pertinence de ce choix proprio/locataire est selon la situation de chacun et de sa philosophie de la vie.
Bonne continuation
Merci Marie Pierre pour ce commentaire pertinent.
Ton expérience est un bon témoignage : tu n’as pas franchi le pas cette fois-ci mais tu le franchiras certainement un jour dans de meilleures conditions. C’est une bonne décision.
Bon courage pour tes futures investissements et à bientôt
J’ai fait exactement le même raisonnement que toi. Dans mon cas (habitant la région parisienne), les prix sont à des niveaux indécents. Je ne peux imaginer de m’endetter sur 25 ans pour un bien immobilier. Donc,je place le différentiel loyer / remboursement d’emprunt sur les marchés pour me constituer un capital.
…mais ce capital même placé habilement perdra de sa valeur avec le temps (inflation, crises économiques…etc) et de sa fonction (acquérir des biens, consommer).
Un bien immobilier est tangible, contrairement à du capital en monnaie papier qui n’a qu’une valeur relative.
Au pire même si le marché immobilier a évolué à la baisse d’ici aux 25 prochaines années, ta maison ou appartement rempliront toujours leur fonction première, à savoir se loger.
Le « capital monnaie papier » ne vaudra peut-être plus rien d’ici là et ne sera d’aucune utilité.
A part l’immobilier ou l’or, rien ne conserve une certaine « valeur » à l’épreuve du temps.
Après à chacun de faire ses choix en fonction de sa situation personnelle!
A+
Bonjour,
Tout ceci est très intéressant, et parfaitement exact d’un point de vue mathématique en tout cas.
Seulement, toute ta théorie n’est valable que dans un seul cas : Investis-tu REELLEMENT ces 1000 euros chaque mois actuellement ?
Parce que loin de l’inflation, de l’effondrement de la bourse, de l’immobilier ou de quoi que ce soit que tu aies choisis pour investir (une bonne banque avec un bon gestionnaire de fortune te trouvera facilement les placements qu’il faut si tu lui dis que tu veux placer 1000 euros par mois sur 25 ans), l’obstacle le plus gros c’est bien ceci : S’astreindre à réserver 1000 € par mois pour le projet que tu décris.
Alors ? Le fais-tu réellement ?
. Enfin, pas réellement.
Si ce n’est pas le cas, alors forcément, ce que tu dis ne fonctionne pas
Sur le papier, moi je peux aussi décider de « ne pas acheter » un chateau pour lequel je payerais 10.000 euros par mois, et je reste locataire pendant 25 ans, et j’économise ainsi 9000 euros chaque mois que je place, etc…
Dans 25 ans, je suis 10 fois millionnaire. En tout cas sur le papier, c’est rassurant
Bonne journée
Yvon
Bonjour,
Le débat, achat ou location est très complexe.
Dans mon cas, il était impossible de ne pas acheter, et comme je cherchais de la verdure, j’ai du m’éloigner de paris.
C’est le contre coup, des 8 années passé à 2 dans la chambre de bonne (10m²) en tant qu’étudiant.
Et au final, je suis à 1h15 de la défense (25min de plus que depuis mon ancienne chambre de bonne) et je paye 800€/mois à la banque sur 20ans, soit l’équivalent d’un loyer.
Pour la location, si tu change de logement pour un équivalent, tu le dit toi même les prix vont monter (au alentour de 1000€, le cours du marché). Sans compter que si le loyer augmente au même rythme que l’inflation, l’emprunt est à coup fixe.
Donc les 2 points se défendent, bien que souvent les gens que je connais qui sont locataires le sont plus par défaut (pas les moyens d’acheter un logement) que par choix.
Bonjour,
@Yvon : Merci pour ton commentaire. Tu as tout à fait raison pour que le raisonnement fonctionne, il faut effectivement placer les 1000 € par mois. En ce qui me concerne oui je le fais.
Ce n’est pas si difficile, il suffit d’automatiser ses prélèvements et après on ne s’occupe de rien. En plus dans l’article j’explique que je suis locataire mais ça ne m’empêche pas d’être propriétaire d’autres biens. Ces bien m’obligent à épargner car je dois rembourser les crédits tous les mois. Bon WE.
@Gunday : Merci également pour ton commentaire. Lorsque je compare acheter où louer, je compare des biens au même endroit et avec les même caractéristiques, sinon tout est possible. Malheureusement tu as raison, les gens qui sont locataire le sont plus souvent par défaut que par choix. Mais ça ne devrait pas les empêcher de faire de l’investissement locatif pour des sommes plus petites. A bientôt
Nous sommes au plus haut d’une bulle immobiliere, il est impossible que les prix continue éternellement de prendre 10% chaque année.
Les taux remontent, les volumes baisses et les prix continuent d’etre stratosphérique : c’est la fin du ponzi qui s’annonce.
Bonjour !
@Aurélien: merci pour cet article ! la cascade de réaction qu’il suscite montre bien combien la « problématique logemment » reste ultra-sensible en France … Personnellement, j’ai acheté il y a un an un appart (joli) dans un coin (pourri) « en devenir » … (saint-denis). Il se trouve qu’un changement professionnel m’oblige à m’interroger sur un déménagement me rapprochant de mon boulot. La question aujourd’hui, est de savoir que faire: vendre, ou louer le bien pour plus ou moins rembourser les traites, et relouer quelque chose de plus proche ? Je suppose que cela dépend énormément de données particulières, mais si tu as quelques conseils avisés, je suis preneur !
@defrance69: je lis des avis « catastrophiques » de ce genre un peu partout, et j’avoue ne pas les comprendre …. Si les volumes baissent, les prix resteront haut, m^me si les taux se tendent, non ?
A vous lire
Bonjour Xavh et merci pour ton commentaire.
Difficile de donner un conseil comme ça. Je pense comme toi que St Denis a un fort potentiel de hausse à long terme. J’ai personnellement été me renseigner pour investir dans ce quartier. Mettre ton bien en location ne pose pas de problème si tu es sûr de trouver des bons locataires. C’est à mon avis le point essentiel à ne surtout pas négliger. Si ça te semble difficile à gérer, dans ce cas il vaut peut être mieux vendre en effet. Après tout dépend également de ce que tu dois rembourser tous les mois à la banque, du loyer que tu peux espérer, du loyer que toi tu vas devoir payer… Il y a beaucoup de paramètres à prendre en compte. Une chose que j’aime faire dans ce cas, c’est de faire des simulations de plusieurs cas possibles, hausse de l’immo, baisse… et choisir en fonction des résultats.
Voilà, j’espère que ça pourra t’aider. N’hésite pas à me contacter sur cette page : http://je-deviens-riche.fr/contact/ si tu le souhaites, j’essayerai de répondre au mieux à tes questions.
A bientôt.
Cette article est très intéressant ! Je suis également d’accord sur le fait que d’être locataire, surtout en début de carrière, est bien plus avantageux.
Pour ma part, je veux attendre avant d’investir dans la pierre car les prix de l’immobilier vont, selon moi, baisser i.e. élections + banques méfiantes et donc hausse des taux d’intérêts + licenciements + crise systémique = baisse de l’immobilier, surtout pour les logements anciens.