Interview de Maxime – Investisseur dans l’immobilier

Aujourd’hui je reçois Maxime qui est un investisseur. Il a notamment déjà investi plusieurs fois dans l’immobilier. Son point de vue sur le sujet est très intéressant.

Bonjour Maxime, bienvenu. Tout d’abord peux-tu te présenter ?

Bonjour Aurélien, je m’appelle Maxime et j’ai 30 ans. Je suis ingénieur en mécanique et exerce actuellement une activité professionnelle en tant que salarié dans un grand groupe international.

Ayant travaillé pendant quelques années en région Parisienne, j’ai regagné depuis quelques années ma région natale, la région Rhône Alpes.

A 30 ans, tu as déjà plusieurs investissements immobiliers à ton actif, peux tu nous en dire un peu plus ?

J’ai actuellement 3 appartements et un garage en location et suis propriétaire de ma résidence principale. L’ensemble des ces biens ayant été acquis via des emprunts immobiliers.

D’où te vient ce goût pour l’investissement immobilier ?

Mes parents et mes grands parents, m’ont depuis tout petit appris qu’un sous avec un sous en faisaient deux, et que les placements dans la pierre étaient le meilleur moyen de protéger ses économies de l’érosion monétaire.

Tu as investi dans des endroits différents avec des stratégies différentes, peux tu nous en dire plus ?

Effectivement, j’ai commencé à investir dans l’immobilier, dés la fin de période d’essai de mon premier CDI. J’étais à cette époque dans l’Est de la France, dans une région où je ne voulais pas forcément m’établir et dans une société qui répondait que partiellement à mes attentes. Ainsi en 2004, j’ai acheté mon premier appartement dans le but de réaliser un investissement locatif. Au vu des futurs impôts que j’allais devoir payer l’année suivante, j’ai fait le choix d’un régime fiscal particulier : il s’agissait à l’époque du dispositif Robien.

Quelques années après, soit en 2007, j’ai acheté un petit studio meublé dans une station de sport d’hiver que j’affectionne depuis mon plus jeune âge. Ce lieu dont la renommée fait que l’activité est permanente toute l’année, et donc que la location ne s’envisage pas uniquement quelques semaines par an mais à plein temps, fût un argument décisif (pour moi ainsi que pour la banque)… Cependant, le prix au m² étant proche de celui de la capitale, cela m’a fait prendre conscience que le bien devait être rigoureusement sélectionné afin de ne pas transformer l’opération financière en un échec…

Puis en 2008, ayant enfin regagné ma région natale, j’ai décidé d’acheter ma résidence principale. Mes revenus n’ayant pas augmentés autant que mes ambitions, j’ai donc sélectionné un appartement de taille modeste, privilégiant l’emplacement (dans l’optique d’une éventuelle future revente potentielle…) et avec de nombreux travaux de rénovation. En parallèle, j’ai combiné en même temps l’acquisition d’un studio, à destination des étudiants, très nombreux dans cette ville et dont la rentabilité locative s’avère excellente.

Mon dernier achat fût un garage, dans un immeuble de garage du centre ville, opportunité que je n’ai pas pu laisser passer, au vu du prix bien inférieur au prix du marché.

Quels sont tes objectifs à moyens et long terme ?

A moyen terme, mon objectif est de renforcer mes investissements, tout en les diversifiant aux maximums afin de limiter les risques. Ceci devant être réalisé en consacrant une part de mes revenus à la constitution d’une trésorerie afin d’être en situation confortable.

A long terme, l’objectif étant d’avoir des revenus fonciers suffisamment élevés, qui pourraient se substituer aux revenus de mon activité salariée. Cependant, une dizaine d’appartements semble pour cela nécessaires, ce qui montre que la route est encore longue…

On entend souvent qu’il est trop tard pour investir dans l’immobilier aujourd’hui. Qu’en penses-tu ?

Je ne suis pas d’accord avec ca.

A mon avis la règle incontournable avec l’investissement immobilier, c’est d’acheter et d’attendre et surtout pas de faire l’inverse soit attendre avant d’acheter…

Même lorsque les taux sont élevés, il est toujours intéressant d’acheter un bien rigoureusement sélectionné. Vous pourrez sans aucun problème renégocier à la baisse votre financement lorsque le marché sera plus opportun, souvent quelques années après.

Par contre, je ne conseillerai pas d’acheter le premier bien visité, prétextant que c’est un coup de cœur. Par exemple, pour mon dernier studio, sur une quarantaine de visites, seuls deux ou trois appartement sortaient du lot (suivant prix, surface, situation, loyer prévisionnel, charges de copropriétés, taxe foncière, …). L’acquisition s’étant finalisé sur celui où j’étais le plus réactif : les bonnes affaires ne restant pas très longtemps sur le marché !

As-tu un dernier conseil à nous donner ?

Le dernier conseil que je pourrais donner est d’apporter une attention toute particulière à la gestion de ses investissements. En effet, dans mon cas, vu les encours à la banque, un locataire qui ne paye pas ou qui tarde à payer le loyer peut devenir très difficile à surmonter si cette situation se produit sur l’ensemble des investissements en même temps.

Si vous n’avez pas l’œil direct sur ce qui se passe, vous mettrez peut-être quelques semaines, voir quelques mois, à vous en rendre compte. Dans certains cas, le temps qui s’écoule peut vraiment être défavorable.

Ainsi, afin de sécuriser les opérations, je réalise directement la gestion des mes biens. Je conçois que cela me demande du temps et quelques sacrifices, mais c’est pour moi la certitude de maitriser la situation et de savoir où je vais, d’où une certaine sérénité.

Merci Maxime. A bientôt. Si vous voulez en savoir plus, posez vos questions à Maxime juste en dessous.

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    1. True Religion
      5 années ago

      Usually I do not read post on blogs, however I would like to say that this write-up very compelled me to try and do it! Your writing taste has been amazed me. Thank you, quite nice post.


    2. righetti
      4 années ago

      à maxime,
      je vends un bien à enocq (62170) non loin du Touquet (10 mn)de particuliers à particuliers..alors si tu es acheteur,ou si tu connais qq’un d’interessé..merci!


    3. david
      4 années ago

      bonjours, je souhaiterai acheter un appart en Espagne qu’en pensé vous


    4. zelie
      4 années ago

      j’ai une maison à st jean d’angély 1’74OO 30 KM de Saintes et une 60 de la rochelle, salon salle à manger cuisne , arriere cuisine ou vérada couverte ,wc à l’étage, 3 chambres wc salle de bains ; bcp de dépendances de possibilités d’agrandissement, grand garage couvert : et /ou , de réoganisation et 1000M2 De terrain arboré …..bon état; Pour faire un investissement , ou un placement ; je reste à votre disposition pour de plus ample renseignements .
      je cherche à vendre ce bien étant seulle divorcée pour moi c’est trop difficile à gérer sur le plan financier et souhaite faire la vente de ce bien sachant que j’ai maman agée de 90 ans qui vie dedans …Que me conseillez vous . Vous remerciant par avance de pouvoir de me guider
      Coordialement

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